1月31日，華夏幸福首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商華夏幸福基業(yè)股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大幅下降之下，2017年憑借1521.43億元銷售額依然連續(xù)第二年躋身房企銷售業(yè)績(jī)前十。根據(jù)經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，2017年該公司園區(qū)銷售額達(dá)到1417.77億元，同比增長(zhǎng)57.31%，約占其總銷售額的93%。而其城市地產(chǎn)銷售額僅為103.66億元，同比減少65.68%。
在河北雄安新區(qū)設(shè)立后，華夏幸福因其此前拿下的處于規(guī)劃定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄縣產(chǎn)業(yè)新城，以及“廊涿固保”城際鐵路等，其股價(jià)從4月5日至11日連續(xù)拿下5個(gè)漲停板，并最高觸及48.3元。從2017年春節(jié)后第一個(gè)工作日（2月3日）收盤價(jià)至2018年春節(jié)前最后一個(gè)工作日（2月14日），華夏幸福股價(jià)從23.84元到36.71元，漲幅53.98%。其間兩個(gè)高點(diǎn)，分別是2017年4月12日的48.3元和2018年2月2日的46.88元。以最高點(diǎn)48.3元計(jì)，華夏幸福這一年股價(jià)漲幅最高102.6%。
在這兩個(gè)股價(jià)高點(diǎn)之間，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)控，尤其是環(huán)京區(qū)域樓市從萬人搶到房?jī)r(jià)腰斬跌回萬元時(shí)代。以京津冀為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的華夏幸福，受困其中。
2018年以來，北上的增量資金偏愛地產(chǎn)股，行業(yè)調(diào)控政策邊際放松，房企估值得以修復(fù)，華夏幸福也隨之走出一波行情。2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會(huì)，以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業(yè)伙伴、平臺(tái)伙伴、產(chǎn)業(yè)伙伴、金融機(jī)構(gòu)伙伴、智庫(kù)機(jī)構(gòu)伙伴、建設(shè)伙伴、運(yùn)營(yíng)伙伴、資本伙伴等九類。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這很大程度上說明華夏幸福不斷在綜合業(yè)務(wù)的發(fā)展方面尋找新的思路。各類產(chǎn)業(yè)資源的聚集，更體現(xiàn)了其對(duì)于房地產(chǎn)資源把控的導(dǎo)向，這樣既可以規(guī)避產(chǎn)業(yè)過于單一的風(fēng)險(xiǎn)，也可以防范政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
一南一北全國(guó)化布局
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了“大北京階段”(2009-2012年)、“京津冀階段”(2013-2016年)后，升級(jí)后的華夏幸福在2017年迎來“全國(guó)布局階段”，形成深耕京津冀、扎根長(zhǎng)三角的一南一北格局。經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示， 2017年華夏幸福在國(guó)內(nèi)已初步形成7個(gè)區(qū)域，包括京津冀、環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、和沈陽。其中，京津冀區(qū)域占比最大，計(jì)劃投資約2884.53億元，建筑面積5801.03萬平方米，占該公司計(jì)劃總投資額和總建筑面積均逾85%。
從河北廊坊市固安縣起步的華夏幸福，已經(jīng)與河北省、與廊坊市的一切息息相關(guān)。2月11日，獲得2017年中超聯(lián)賽第四名的河北華夏幸福足球俱樂部公告，其2018賽季的主場(chǎng)從秦皇島奧體中心遷至廊坊市體育場(chǎng)。這支代表河北足球名片的球隊(duì)，是華夏幸福在2015年1月27日收購(gòu)河北省全運(yùn)會(huì)隊(duì)而來。2015年11月，河北華夏幸福以中甲亞軍身份升入2016賽季中超聯(lián)賽。
可以說，足球是一座城市最好的名片。而2015年正是華夏幸福異地復(fù)制其在固安產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)端。與各地政府簽署的產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目合作協(xié)議，收回投資費(fèi)用的結(jié)算方式和結(jié)算費(fèi)用來源也基本固定：投資收益按建設(shè)項(xiàng)目總投資額的15%計(jì)算；土地整理投資收益按投資成本的15%計(jì)算；產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)按當(dāng)年新增落地投資額的45%計(jì)算；規(guī)劃咨詢等費(fèi)用按成本費(fèi)用110%結(jié)算，等等。
東方證券研究所報(bào)告稱，2017年成為華夏幸福全國(guó)化布局階段元年。得益于2015年起的異地復(fù)制發(fā)展策略，經(jīng)過2年多的發(fā)展，公司已完成在長(zhǎng)三角及中部城市群的異地復(fù)制布局。截至2017年底，該公司已在長(zhǎng)三角布局了18座產(chǎn)業(yè)新城，在中部城市群(鄭州、武漢、長(zhǎng)沙)布局了13座產(chǎn)業(yè)新城。
華夏幸福在長(zhǎng)三角區(qū)域形成環(huán)三大都市圈的產(chǎn)業(yè)新城布局。
兩個(gè)不平衡
與政府合作PPP項(xiàng)目、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城上的成功，不僅使華夏幸福與政府關(guān)系密切，在國(guó)家倡導(dǎo)的以特色產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)上也同樣獲得成功。1月3日，地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞咨詢正式發(fā)布《特色小鎮(zhèn)白皮書》，并基于2017年全年的數(shù)據(jù)分析和調(diào)研，公布了與特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)相關(guān)的四個(gè)排行榜。其中，華夏幸福基業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱華夏幸福）位列“中國(guó)特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商”排名首位；與此同時(shí)，華夏幸福與政府聯(lián)手打造的香河機(jī)器人小鎮(zhèn)則位居“2017中國(guó)特色小鎮(zhèn)”榜首。
華夏幸福官網(wǎng)介紹，目前擁有產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì)，覆蓋從創(chuàng)新孵化、投資咨詢到產(chǎn)業(yè)集群招商的全產(chǎn)業(yè)鏈，覆蓋十大行業(yè)，總?cè)藬?shù)4600人。截至2017年9月，已有在孵化企業(yè)802家。累計(jì)引入簽約企業(yè)近1600家，招商引資額約4200億元。產(chǎn)業(yè)集群圍繞十大行業(yè)，分別四電子信息、新材料、高端裝備、生物醫(yī)藥、新能源汽車、都市消費(fèi)、航空航天、節(jié)能環(huán)保、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意。
黨的十九大提出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。“未來中國(guó)城市群發(fā)展將呈現(xiàn)都市圈特征。”中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦指出，全球公認(rèn)的東京、紐約、倫敦、巴黎和首爾五大都市圈，創(chuàng)造的GDP超過大多數(shù)國(guó)家。“都市圈發(fā)展不是一個(gè)局部問題，而是關(guān)系中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的大問題，具有不可替代的聚集的正面效應(yīng)。”他認(rèn)為，中國(guó)城市群發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)是以中心城市為極核，在周邊20-50公里范圍內(nèi)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，通過軌道交通形成由廊道、圈層和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組成的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系，有效促進(jìn)人口和創(chuàng)新要素向周邊中小城市發(fā)展，為區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展提供新動(dòng)力。
華夏幸福在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城的城市選擇上始終遵循環(huán)核心城市布局都市圈的原則，京津冀區(qū)域的城市都位于環(huán)北京都市圈，而進(jìn)入長(zhǎng)三角后，在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強(qiáng)二線城市。東方證券指出，華夏幸福在環(huán)某一個(gè)核心城市的布局中并不局限于其行政區(qū)劃和行政的管理范圍，而是按照與核心城市的交通距離來進(jìn)行布局。以環(huán)南京區(qū)域?yàn)槔A夏幸福布局的城市不僅有江蘇本省的無錫，還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區(qū)劃的限制后，其在城市選擇上擁有更強(qiáng)的靈活性。
“產(chǎn)業(yè)是城市的根基，城市是產(chǎn)業(yè)的載體。”華夏幸福總裁孟驚介紹，華夏幸福圍繞都市圈周邊縣域開發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城，因地制宜，科學(xué)規(guī)劃，為合作區(qū)域提供了一整套以產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心內(nèi)容的整體解決方案。
東方證券指出，從當(dāng)前情況看，剔除核心城市后長(zhǎng)三角和京津冀的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模分別為9983億元和4487億元，長(zhǎng)三角規(guī)模兩倍于京津冀。東方證券預(yù)測(cè)，未來長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍將兩倍于京津冀。根據(jù)華夏幸福2016年公告數(shù)據(jù)，其在京津冀區(qū)域的銷售金額為890億元，銷售市占率達(dá)到約9%，如果剔除北京和天津兩城，其在京津冀區(qū)域的市占率已經(jīng)達(dá)到約20%。反觀長(zhǎng)三角區(qū)域，總體市占率僅1%左右，剔除幾大核心城市后的市占率仍只有約3%。對(duì)比京津冀區(qū)域，其市占率提升的空間廣闊，是否進(jìn)一步加大拿地力度是決定區(qū)域銷售能否放量的核心因素。 換句話說，華夏幸福目前對(duì)京津冀依賴較大，在非京津冀區(qū)域的發(fā)展還在初期。無論是簽約園區(qū)的面積，還是累計(jì)新增簽約投資額，長(zhǎng)三角區(qū)域都與京津冀區(qū)域都差距巨大。一旦京津冀受到政策調(diào)控，華夏幸福的業(yè)務(wù)發(fā)展就會(huì)受到制約。
這也導(dǎo)致了另一個(gè)平衡，2017年華夏幸福房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，銷售斷崖式下降。以及華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)聲名鵲起的同時(shí)，其孔雀城品牌的“日薄西山”。僅僅是上海證券交易所互動(dòng)e上，就屢見對(duì)孔雀城質(zhì)量、物業(yè)管理的投訴等。
在“大北京階段”，華夏幸福曾提出了“一個(gè)北京城，四個(gè)孔雀城”的口號(hào)，永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大運(yùn)河孔雀城和八達(dá)嶺孔雀城環(huán)繞在北京城四周，并貢獻(xiàn)了當(dāng)時(shí)主要的銷售額。在此階段中，華夏幸福深耕固安區(qū)域，并逐步開始在環(huán)北京50公里圈內(nèi)進(jìn)行布局。
2012年，華夏幸福銷售額共計(jì) 211.35 億元，較上年同期增長(zhǎng) 28.09%。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額共計(jì)175.07 億元(含園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算回款30.16億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額144.91億元)，城市地產(chǎn)簽約銷售額35.18億元。 城市地產(chǎn)簽約銷售約占17%。
至2016年，在華夏幸福約1200億元銷售額中，城市地產(chǎn)及其他銷售額為302億元，同比上漲132.57%，約占總銷售額25%。在其2016年年報(bào)中，華夏幸福還表示要全力塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕環(huán)北京區(qū)域，并積極布局環(huán)上海、 環(huán)南京等全國(guó)熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)地區(qū)。 2017年，城市地產(chǎn)簽約銷售占比不足7%。
全方位合作：無奈之舉，又恰逢其時(shí)
顯然，華夏幸福也有意改變，與其他房企的全方位合作就是其中一項(xiàng)積極措施。可資借鑒的還有，2017年底2018年初，華夏幸福將原定約39.9億元用于河北固安和大廠5個(gè)孔雀城項(xiàng)目的募集資金，更改用途為用于浙江嘉善、南潯，河南武陟，安徽舒城、來安，河北北戴河等10個(gè)孔雀城項(xiàng)目。更改的原因是河北固安和大廠的項(xiàng)目因區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、施工等政策變化影響，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、執(zhí)行時(shí)間延后，影響募集資金使用效率。
對(duì)京津冀的深度依賴，或許是華夏幸福提出全方位合作的無奈之舉。然而，在房企融資通道進(jìn)一步縮緊，很可能面臨資金嚴(yán)冬的2018年，合作又來得恰逢其時(shí)。
2018年的合作伙伴大會(huì)“首屆”定位在于“產(chǎn)業(yè)新城”，來自全球十余個(gè)國(guó)家近200名嘉賓受邀參加。其中包括中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副校長(zhǎng)楊開忠、麥肯錫公司大中華區(qū)總裁倪以理等。大會(huì)前，華夏幸福與東原集團(tuán)（600565.SH)、旭輝集團(tuán)（00884.HK）、陽光城集團(tuán)(000671.SZ)等房地產(chǎn)公司先后簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。幾家房企均為上述大會(huì)參會(huì)嘉賓，與華夏幸福的合作還屬于框架備忘階段，具體業(yè)務(wù)內(nèi)容尚需進(jìn)一步洽談。
華夏幸福表示，其將以產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)為共同發(fā)展平臺(tái)，攜手各領(lǐng)域合作伙伴，在投融資、產(chǎn)業(yè)新城、房地產(chǎn)、城市配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、規(guī)劃咨詢等各個(gè)領(lǐng)域全方位合作，共同培育“陽光、開放、互信、共贏”的合作環(huán)境，相互賦能。
中銀國(guó)際證券股份有限公司認(rèn)為，這有助于華夏幸福增強(qiáng)招商引資及園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，推進(jìn)京津冀園區(qū)的持續(xù)開發(fā)及異地復(fù)制。此外，根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1月，華夏幸福銷售金額175億元排名第七，銷售金額和面積分別增長(zhǎng)59%及82%，成績(jī)超出市場(chǎng)預(yù)期;另一方面，該公司權(quán)益銷售金額164億元，權(quán)益比例為94%首次出現(xiàn)下降。
中銀國(guó)際表示，這體現(xiàn)其合作開發(fā)輕資產(chǎn)化模式的推進(jìn)，未來銷售規(guī)模有望加速擴(kuò)張，且預(yù)計(jì)非京津冀區(qū)域占比將不斷提升。 1月底2月初，英國(guó)首相特雷莎·梅訪華。商務(wù)部新聞發(fā)言人高峰介紹，中英雙方同意共同建設(shè)雄安金融科技城和青島中英創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。由此帶來的輻射效應(yīng)也有利于華夏幸福環(huán)京產(chǎn)業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)推進(jìn)和物業(yè)儲(chǔ)備的價(jià)值重估。
2018年2月7日，剛剛達(dá)成戰(zhàn)略合作不久的華夏幸福與旭輝集團(tuán)，在東鄰上海80公里的浙江嘉善，聯(lián)合摘得城南新區(qū)兩幅商業(yè)+住宅地塊，合計(jì)計(jì)容建筑面積20.9萬平方米。兩塊地均經(jīng)過200多輪報(bào)價(jià)，均以最高限價(jià)17700元/平方米拍得。嘉善國(guó)土資源局規(guī)定的申請(qǐng)時(shí)間是2018年1月17日至2018年2月6日。
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